Vertragsabschluss

I. Abgrenzung der Miete zu anderen Rechtsverhältnissen

Der Mietvertrag muss von anderen Rechtsverhältnissen abgegrenzt werden. Dabei kann es sich um Genossen- schaftswohnungen, Pacht, Leihe, dingliches Wohnungsrecht, Franchising und Immobilienleasing und gemischte Verträge wie Beherbergungsvertrag, Reisevertrag, Heimvertrag, Gestattungs- vertrag oder sonstige Verträge handeln.

II. Abschluss des Mietvertrags

1. Grundsätzlich gelten die allgemeinen Regeln gemäß §§ 145 ff. BGB (Checkliste HIER).
2. Haben die Parteien sich nicht über alle Punkte geeinigt, so ist der Vertrag im Zweifel nicht zu Stande gekommen. Das gilt insbesondere bei fehlender Einigung über den Mietzins.
3. Bei Abschluss eines schriftlichen Mietvertrags gilt der Grundsatz der Vermutung der Vollständigkeit und Richtigkeit der Vertragsurkunde, wonach sich der maßgebliche Inhalt des Rechtsgeschäfts in erster Linie aus der darüber aufgenommenen Urkunde ergibt.
4. Ein Mietvertrag kann auch durch schlüssiges Verhalten geschlossen werden. Als solches kann ein Verhalten gewertet werden, dass der Vermieter dem Mieter das Mietobjekt überlässt, der Mieter dieses nutzt uns ein Entgelt hierfür entrichtet.

III. Vertragsparteien und ihre Bezeichnung

1. Wer Vermieter ist und wer Mieter ist, ergibt sich aus dem Mietvertrag.
2. Beide Parteien können sich vertreten lassen.
3. Schließen mehrere Mieter den Mietvertrag ab, so sind die regelmäßig als Mitglieder einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts miteinander verbunden.
4. Sind Eheleute Vertragspartner bezüglich der Ehewohnung, so regelt sich ihr Innenverhältnis in erster Linie nach familienrechtlichen Regelungen. Bei Gewaltanwendung oder Verletzung der Freiheit kann das Opfer vom Täter verlangen, dass ihm die gemeinsam genutzte Wohnung zur alleinigen Nutzung befristet überlassen wird.
5. Mehrere Vermieter bilden regelmäßig eine Bruchteilsgemeinschaft. Nur wenn der bezweckt ist, das Mietverhältnis gemeinsam durchzuführen, so liegt eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts vor.

IV. Schriftform des Mietvertrags

1. Ein Mietvertrag kann grundsätzlich mündlich oder durch schlüssiges Verhalten geschlossen werden.
2. Soll ein Mietverhältnis mit einer längeren Laufzeit als ein Jahr begründet werden, so muss der Mietvertrag schriftlich geschlossen werden, § 550 BGB. Ein Optionsrecht für eine Gesamtmietzeit von mehr als einem Jahr, bedarf ebenfalls der Schriftform. Wird die Schriftform nicht eingehalten, so wird ein Vertrag auf unbestimmte Zeit geschlossen.
3. Bei einer Mehrheit von Mietern oder Vermietern müssen alle unterschreiben. Unterschreibt auf einer Seite ein Vertreter, muss das grundsätzlich in der Urkunde hinreichend deutlich zum Ausdruck kommen.

V. Vorvertragliche Bindungen und Pflichten

1. Verhandeln die Vertragsparteien noch über den Inhalt des Mietvertrags, werden die Räume dem Mieter vor Vertragsschluss überlassen und scheitern die Verhandlungen schließlich, kann es zwischen den Verhandlungspartnern zum Abschluss eines vorläufigen Mietvertrags gekommen sein.
2. Ein “Letter of Intent” hat sich aus der Praxis heraus entwickelt. Er dient dazu, die Ergebnisse der bisherigen Verhandlungen festzuhalten und die weiteren Verhandlungen zu strukturieren. Er hat noch keine Rechtsverbindlichkeit. In die Ferne einzelne Punkte verbindlich geregelt sein sollen, obliegt der Dispositionsfreiheit der Verhandlungspartner und muss in dem Dokument bezeichnet werden.
3. Ein Vorvertrag muss nur in der Weise hinreichend bestimmt, bestimmbar oder vollständig sein, dass im Streitfall der Inhalt des Vertrags richterlich festgestellt werden kann. Haben die Parteien eine Vereinbarung als Vorvertrag bezeichnet, enthält diese aber alle wesentlichen Punkte eines Mietvertrags, so kann die Vereinbarung auch als auflösend bedingter Mietvertrag ausgelegt werden.

VI. Wechsel der Vertragsparteien

1. Gemäß § 566 BGB tritt der Erwerber eines Grundstücks automatisch in die Rechte und Pflichten des ursprünglichen Vermieters ein. Die Vorschrift bezweckt den Schutz des Mieters und Pächters. Es handelt sich um den Grundsatz “Kauf bricht nicht Miete”.
2. Maßgeblicher Zeitpunkt für den Übergang der Rechte und Pflichten ist die Voll- endung des Eigentumserwerbs durch Grundbuchumschreibung.
3. Alle schon vorher entstandenen und fällig gewordenen Ansprüche bleiben bei dem bisherigen Vermieter, uns nur dienen nach dem Zeitpunkt des Eigentumswechsels fällig werdenden Forderungen stehen dem Grundstückserwerber zu. Der Erwerber tritt in das Mietverhältnis ein, so wie es bei Vollendung des Rechtserwerbs steht und liegt, also auch in solche mündlichen Nebenabreden, die er bei Abschluss des Kaufvertrages nicht kannte.
4. Für den Fall des Grundstückserwerbs in der Zwangsversteigerung gilt § 57 ZVG, wonach § 566 BGB Anwendung findet.
5. Eine Vertragsübernahme kann durch einen dreiseitigen Vertrag zischen den bis- herigen Vertragsparteien und dem in den Vertrag auf Vermieter -oder Mieterseite eintretenden Dritten erfolgen, aber auch durch einen Vertrag zwischen der ausscheidenden und der eintretenden Vertragspartei unter Zustimmung des anderen bisherigen Vertragsteils. Die schlüssige Entlastung eines Mieters aus dem Mietverhältnis bei gleichzeitigem Eintritt eines neuen Mieters setzt ein unzweideutiges Vverhalten aller drei Vertragsbeteiligten voraus.
6. Der Beitritt eines Dritten als Vertragspartei vollzieht sich nach denselben Grund-sätzen.
7. Ein Mieterwechsel kann auch aufgrund einer so genannten Ersatzmieterklausel be- wirkt werden.
8. Die Wohngemeinschaft ist rechtlich als Gesellschaft bürgerlichen Rechts zu werten. Hier ist es denkbar, dass die Erlaubnis zur Drittüberlassung schon von vorneherein und generell erteilt sein kann. Das ist insbesondere bei der Vermietung an stu- dentische Wohngemeinschaften in Betracht zu ziehen.
9. Das Mietverhältnis wird nach Tod des Mieters mit bestimmten Erben des Mieters fortgesetzt. Dabei kann es sich um den Ehegatten, den Lebenspartner oder die Kinder handeln. dDas denkbare Eintrittsrecht anderer Familienangehöriger oder Haushalts- angehöriger wird vom Recht des vorbezeichneten Personenkreis verdrängt.

VII. Verschulden bei Vertragsverhandlungen

1. Die Haftung für vorvertragliche Pflichtverletzungen richtet sich nach § 311(2) BGB. Danach entsteht ein Schuldverhältnis mit dem Inhalt, Rücksicht auf die Rechte, Rechtsgüter und Interessen des anderen Teils zu nehmen, in folgenden Fällen:
   • durch Aufnahme von Verhandlungen,
   • durch Anbahnung eines Vertrags,
   • durch ähnliche Geschäftskontakte, zum Beispiel bei der Vorbereitung einer Vertragsanbahnung.

   Die schuldhafte Verletzung von Aufklärungspflichten ist ein typischer Fall für die Haftung aus Verschulden bei Vertragsverhandlungen. Derartige Pflichten bestehen sowohl für den Mieter als auch für den Vermieter.

2. Aufklärungspflichten bestehen häufig im Zusammenhang mit der Beantwortung von Fragen in Selbstauskünften. Unrichtige Angaben in der Selbstauskunft reichen zur Anfechtung oder Kündigung des Mietverhältnisses nur aus, wenn die Unrichtigkeit sich auf Umstände bezieht, die bei objektiver Würdigung für den Abschluss des Mietvertrags wesentlich waren und vom Vermieter erfragt werden durften. Dies ist für Fragen nach der Bonität, Höhe des Arbeitseinkommens, dessen Pfändung und sonstiger Vollstreckungsmaßnahmen der Fall.
3. Ohne konkrete Nachfrage ist der Mieter nicht zur Offenbarung seiner Vermögensverhältnisse verpflichtet.
4. Dem Vermieter obliegt grundsätzlich eine Aufklärungspflicht bezüglich derjenigen Umstände und Rechtsverhältnisse mit Bezug auf die Mietsache, die für ihn erkennbar von besonderer Bedeutung für den Entschluss des Mieters zur Eingehung des Vertrags sind.
5. Stellt der Mieter Fragen oder macht der Vermieter von sich aus Angaben in Bezug auf das Mietobjekt, so müssen die Angaben richtig und vollständig sein. Der Umfang der Aufklärungspflicht richtet sich nach der Person des Mieters, insbesondere nach dessen für den Vermieter erkennbaren Geschäftserfahrenheit oder Unerfahrenheit.
6. Die Aufklärungspflicht des Vermieters bezieht sich insbesondere auf Umstände, die die Gesundheit und Sicherheit des Mieters, aber auch die Unversehrtheit seiner Sachen betreffen.

VIII. Das Allgemeine Gleichbehandlungsgesetz (AGG)

1. Das Allgemeine Gleichbehandlungsgesetz (AGG) verbietet Benachteiligungen aus folgenden Gründen:
   • der Rasse,
   • der ethnischen Herkunft,
   • des Geschlechts,
   • der Religion oder Weltanschauung,
   • einer Behinderung,
   • des Alters,
   • der sexuellen Identität.

   Das AGG findet nur Anwendung, wenn es sich bei der Vermietung um ein so genanntes Massengeschäft handelt. Das soll in der Regel nicht der Fall sein, wenn der Vermieter nicht mehr als 50 Wohnungen vermietet.

2. Eine unzulässige Diskriminierung kann auch bei der Durchführung des Mietverhältnisses gegeben sein, zum Beispiel wenn der Vermieter Mieterhöhungen nur gegenüber ausländischen Mietern durchführt. Entsprechendes gilt bei Verweigerungen von Erlaubnissen zur Drittüberlassung, Haltung von Tieren, Installation von Antennen oder Mitbenutzung von Gemeinschaftseinrichtungen.
3. Ausnahmen von der Anwendbarkeit des AGG:
   • Bei der Vermietung von Wohnraum kann eine unterschiedliche Behandlung zur Schaffung und Erhaltung sozial stabiler Bewohnerstrukturen und ausgewogener Siedlungsverhältnisse sowie ausgeglichener wirtschaftlicher, sozialer und kultur- eller Verhältnisse -kurz: um eine Ghetto- oder Slumsbildung zu vermeiden- zu- lässig sein.
   • Das Diskriminierungsverbot ist nicht anzuwenden auf Mietverhältnisse über Wohnraum, wenn die Parteien oder ihre Angehörigen Wohnraum auf demselben Grundstück nutzen.
   • Es kann ein sachlicher Grund für eine ungleiche Behandlung vorliegen.
   • Eine unterschiedliche Behandlung ist zulässig, wenn hierdurch Nachteile wegen eines Diskriminierungsmerkmals vermindert oder ausgeglichen werden sollen.
4. Gemäß § 21 AGG kann der Mieter, wenn er benachteiligt worden ist,
   • Beseitigung der Beeinträchtigung,
   • Unterlassung weiterer zu befürchtender Beeinträchtigungen,
   • Schadensersatz bei Verschulden des Vermieters

   fordern.